Zu den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt

begehrten Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1BGB

Der Bundesgerichtshof hat am 25.09.2013 folgende Pressemitteilung veröffentlicht: Der Bundesgerichtshof hat sich heute mit den Auswirkungen einer zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt begehrten Mieterhöhung auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 561 Abs. 1 BGB befasst.  Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, mit Wirkung zum 1. August 2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 € zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu.  Mit der Klage nimmt der Vermieter die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben.  Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten. Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 1. August 2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 1. August 2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete schulden. Urteil vom 25. September 2013 - VIII ZR 280/12  AG Charlottenburg - Urteil vom 7. November 2011 – 237 C 126/11 LG Berlin - Urteil vom 7. August 2012 – 65 S 430/11 

Auswirkungen der Entscheidungen in der Praxis:

1. Zunächst ist zu klären, weshalb hier überhaupt ein Streit entstehen konnte. § 558b sieht grunsdästzlich vor, dass der Vermieter im Falle

eines berchtigten Mieterhöhungsverlangens und der Zustimmung des Mieters, die Mieterhöhung mit Beginn des dritten Kalendermonats nach

Zugang des Erhöhungsverlangens fordern darf. In vorliegendem Fall hätte der Vermieter theoretisch also bereits zum April 2011 die erhöhte

Miete verlangen können. Der Mieter wiederum hätte in diesem Fall bis März 2011 sein Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB geltend

machen können, also bis Ende März kündigen können, mit dem Ergebnis, dass das Mietverhältnis bis Ende Mai bei unveränderter Miete

weitergelaufen wäre.

Vorliegend hat der Vermieter jedoch nicht die kurzen gesetzllichen Fristen genutzt, sondern die Mieterhöhung erst zum 1. Augsut gefordert. Es war also zu klären, ob hieraus ein Nachteil für den Mieter entsteht, der eine solche Forderung gemäß § 561 Abs. 2 BGB unwirksam werden lässt. 2. Der BGH kommt zu dem Schluss, dass dies nicht der Fall ist und bestätigt damit seine bestehende Rechtsprechung. Unabhängig von diesem Umstand wäre es aus diesseitiger Sicht auch schwer zu begründen, worin der Nachteil für den Mieter bestehen sollte. In vorliegendem Fall hätte der Mieter sein Sonderkündigungsrecht bei Nutzung der gesetzlichen Fristen in der Weise nutzen müssen, dass das Mietverhältnis zum Mai geendet hätte, zu einem Zeitpunkt in dem tatsächlich noch gar keine erhöhte Miete gefordert worden ist. Bei Nutzung der gesetzlichen Frist des §558b BGB durch den Vermieter wäre die erhöhte Miete bereits zum 1. April und nicht zum 1. August eingetreten. Das Mieterhöhungsverlangen in der gestellten Form ist also für den Mieter vorteilhaft gegenüber der gesetzlichen Mindestanforderung. Dies wird durch die Rechtsprechung des BGH sogar noch durch eine ergänzende Auslegung der gesetzlichen Regelung gestäkt, in dem er das Sonderkündigungsrecht ausdehnt. Nach der gesetzlichen Regelung ist dieses bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens möglich, also letztlich bis zum Abauf des Monats, bevor die Mieterhöhung im Falle der Zustimmung eintritt. Wird, wie hier, im Januar die Mieterhöhung zum 1. August gefordert, erweitert der BGH die Frist zur Sonderkündigung auf einschließlich Juli. Die Frist innerhalb derer der Mieter also eine Entscheidung über die Kündigung treffen kann, wird von zwei auf im konkreten Fall sechs Monate erhöht. 3. Für den Mieter ist entscheidend, dass die längere Frist die Mieterhöhung nicht unwirksam macht. Stimmt er also nicht zu hat er mit einer Klage auf Zustimmung zu rechnen. Er kann sein Sonderkündigungsrecht jedoch bis zum Ablauf des Monats gelten machen, bevor die Mieterhöhung in Kraft treten soll. Er kann diese längere Frist insofern nutzen, um sich darüber klar zu werden, ob er alternativen Wohnraum suchen will, er dies zu günstigeren wie nach der Mieterhöhung auch schafft. Er kann die Mieterhöhung aber nicht wegen der längeren Frist verweigern. Andere Gründe der Unwirksamkeit schließt dies nicht aus. Der Viermieter muss sich darüber klar sein, dass er bis zum letzten Monat vor Eintritt der Erhöhung mit einer Sonderkündigung rechnen muss, die dazu führt, dass für weitere zwei Monate nur die bisherige Miete gezahlt werden muss. Er kann also nicht bereits nach Ablauf der im Gesetz vorgesehenen Frist von zwei Monaten nach Zugang des Erhöhungsverlangesn davon ausgehen, dass eine solche Kündigung nicht erfolgt und die erhöhte Miete entsprechend zu zahlen ist. Somit läuft auch für ihn noch nicht die dreimonatige Frist zur Erhebung einer Zustimmungsklage.