Bundesgerichtshof entscheidet zur Untervermietung an Touristen durch Wohnraummieter

Der Bundesgerichtshof hat am 08.01.2014 folgende Pressemitteilung veröffentlicht: Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob eine Untervermietungserlaubnis einen Mieter zur Überlassung der Wohnung an Touristen berechtigt.    Der Beklagte ist seit dem 1. März 2003 Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung (42,85 qm) in Berlin. Die Kläger sind im Jahr 2011 als Vermieter in den Vertrag eingetreten. Im Jahr 2008 erbat der Beklagte von der damaligen Vermieterin die Erlaubnis zur Untervermietung, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende zu einem Besuch seiner Tochter nutze und er sie deshalb zeitweise untervermieten wolle. Die Vermieterin erteilte mit Schreiben vom am 13. Februar 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung "ohne vorherige Überprüfung" gewünschter Untermieter. In dem Schreiben heißt es weiter: "Sie verpflichten sich, Ihren Untermietern Postvollmacht zu erteilen. Das bedeutet, dass alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. (…) als ordnungsgemäß zugestellt gelten, wenn sie in Ihrem Briefkasten (…) landen, auch wenn sie vielleicht durch Ihre Untermieter nicht an Sie weitergegeben sein sollten."   Im Mai 2011 bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung von bis zu vier Feriengästen an. Die Kläger beanstandeten eine derartige Nutzung als vertragswidrig und mahnten den Beklagten mit Schreiben vom 16. Mai 2011 unter Androhung einer Kündigung ab. Der Beklagte erwiderte, die Vermietung an Touristen sei von der erteilten Untervermietungserlaubnis umfasst; er wolle lediglich eine Deckung der Unkosten durch Leerstand erreichen und betrachte damit die Abmahnung als gegenstandslos. Die Kläger mahnten ihn daraufhin nochmals ab. Im November 2011 und August 2012 war das Internetangebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar. Die Kläger kündigten das Mietverhältnis daraufhin am 12. Januar 2012, am 5. Dezember 2012 sowie mit Klageerhebung fristlos und hilfsweise fristgemäß. Der Beklagte hat sich im Prozess unter Beweisantritt darauf berufen, dass er die Vermietung an Touristen nach der Abmahnung unverzüglich eingestellt und die Internetanzeigen gelöscht habe.   Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt war und die Klage deshalb nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung abgewiesen werden kann. Das Berufungsgericht hat bei der Auslegung der Untervermietungserlaubnis rechtsfehlerhaft außer Acht gelassen, dass die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sich von einer gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung unterscheidet und deshalb nicht ohne weiteres von einer Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ist. Hier hatte die Vermieterin zudem verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilen solle; schon daraus war erkennbar, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten.    Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden.   Urteil vom 8. Januar 2014 - VIII ZR 210/13 AG Berlin -Tempelhof – Kreuzberg - Urteil vom 6. September 2012 – 8 C 67/12 LG Berlin - Urteil vom 19. Juni 2013 – 65 S 449/12 

Auswirkungen der Entscheidungen in der Praxis:

1. Der vorliegende Fall hatte insofern eine besondere Problemstellung, als die Untervermietung zwar genehmigt war, die besondere

Ausgestaltung der Untermietverhältnisse jedoch der Genehmigung widersprechen könnte. Der BGH hatte somit zu klären, ob der Mieter durch

sein Verhalten einen Grund zur Kündigung gesetzt hatte.

2. Die Vorinstanzen waren hierbei zu unterschiedlichen Ergebnissen gekommen. Während das Amtsgericht der Räumung stattgab, kam das Landgericht zu dem Schluss, dass die Untervermietung an Touristen von der erteilten Genehmigung gedeckt sei. Dem schloss sich der BGH nicht an, da in der erteilten Genehmigung ausdrücklich eine Postvollmacht verlangt wurde. Dies können und wollen Touristen nicht leisten, so dass ein wesentlicher Punkt der Genehmigung durch den Wohnraummieter nicht erfüllt werden kann. Da die Sache jedoch nicht entscheidungreif war, insbsondere da zu klären sein wird, ob der Mieter das somit vertragswidrige Verhalten nach der Abmahnung abgestellt hat oder weiterhin ein Verstoß vorlag, wurde an das LG zurückverwiesen. 3. Will ein Wohnraummieter aus den vom Beklagten vorgetragenen Gründen eine Untervermietung vornehmen, so muss er den Vermieter ausdrücklich darauf hinweisen, da er sonst das Risiko einer Kündigung wegen vertragswidrigem Gebraucht eingeht. Die Untervermietung an Touristen bedarf aber auch seitens des Vermieters einer sorgfältigen Prüfung, da es sich hierbei zumindest theoretisch um eine rechtlich in der Wohnung nicht zulässige gewerbliche Nutung handeln kann. Bevor also eine solche Genehmigung zur Untervermietung erteilt wird, ist zu prüfen, ob hierdurch nicht Vorschriften über die Fehlbelegung von Wohnraum verletzt würden. Dies ist jeweils im Einzelfall  zu prüfen. Insbesondere auch dann, wenn die fragliche Wohnung in einer WEG liegt, sind zudem die Rechte der anderen WEG-Eigentümer, die Teilungserklärung sowie eventuelle Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu berücksichtigen.